Tema Istraživanje “brownfield” lokacija
Piše: Antun Sevšek
Pionirske inicijative poput mapiranja podiskorištenih i praznih gradskih prostora u sklopu projekta Nevidljivi Zagreb Platforme 9,81 iniciranog 2003. ili pak još svježe uspomene na izuzetno uspješno naseljavanje tvornice Badel iz 2005. daju legitimitet civilnoj sceni u inovativnom promišljanju grada. Platforma Upgrade u nastojanjima iznalaženja adekvatno prostornog okvira za novi tip društveno-kulturnog centra kao mjesta susreta, razmjene, edukacije i proizvodnje najšireg tipa sadržaja pokrenula je prošle godine istraživanje gradskih prostornih resursa. Kao jedna od temeljnih linija istraživanja iskristalizirala se tema brownfielda.
Definicija brownfielda
Pojam “brownfield” ili “preskočenih” lokacija kako ih čini se bez ironije opisuje nova Strategija prostornog razvoja RH i dalje nije nedvosmisleno zakonski određen na razini čitave Europske unije. U izvještaju utjecajne ekspertne mreže CABERNET (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) iz 2007., koji je i dalje referentan analitički okvir, taj se termin koristi za opisivanje prethodno urbaniziranih i izgrađenih no zapuštenih i degradiranih gradskih prostora koji obuhvaća širok raspon lokacija različitih veličina i položaja u gradu. Nadalje karakteriziraju se kao prostori koje i dalje određuje njihova bivša namjena ili pak bivša namjena neposredne okoline te kao mjesta stvarne ili moguće kontaminacije najčešće proizvodnim procesima koji su se tamo odvijali.
Ono što ih čini univerzalnom i aktualnom temom razvoja gradova, bez obzira na varijacije u nacionalnim definicijama ili gospodarskoj moći pojedinih država, je visina potrebnih investicija i najčešće izuzetna složenost procedura potrebnih da se privedu ponovnoj upotrebi. Upravo kompleksnost osmišljavanja novih mehanizama planiranja i visina ulaganja koje višestruko premašuju redovne alokacije budžetskih sredstava stavljaju gradove pred težak izbor. Oni mogu biti prilika ili za inovativna promišljanja njihovog razvoja ili za otvaranje prostora špekulantskom kapitalu. Budućnost brownfield lokacija smještena je negdje između ova dva pola, odnosno između aktivne i pasivne uloge gradova koji proces mogu u potpunosti usmjeravati ili ga pak, što je češći slučaj, prepustiti diktatu nekretninskih transakcija koji je za dobrobit gradova uglavnom nemotiviran.
Već spomenuti CABERNET donosi još jednu korisnu kategorizaciju brownfield lokaliteta. Dijeleći ih u tri kategorije ovisno o visini potrebnih ulaganja u odnosu na vrijednost nekretnina uvodi sljedeću gradaciju. Tako je kategorije A i B zbog izvjesne profitabilnosti i očekivanja dovoljnog povrata ulaganja moguće u potpunosti prepustiti privatnom kapitalu ili razvijati u nekoj od varijanti privatno-javnog partnerstva. Revitalizacija pak kategorije C je teško ili u potpunosti neprofitabilna te kao takva ovisi prvenstveno o javnim ulaganjima i posebnim mjerama poput proaktivnih poreznih mjera ili drugih poticaja. Razlog ovome leži u konvergenciji veličina ovih lokacija i na njima planiranih sadržaja od ključnog značaja za reprodukciju i razvoj gradova koji u pravilu nisu izravno profitabilni. Europska praksa je u zadnjem desetljeću pokazala da većina brownfielda ulazi upravo u okvire C kategorije koje i gradske vlasti i investitori u pravilu izbjegavaju, orijentirajući se prvenstveno na jednostavnije i manje zahvate unutar prve dvije kategorije. Ovako nastaje svojevrsna pat-pozicija u kojoj najvrijednije lokacije neumitno propadaju, a prolazak vremena i pritisak na sve praznije gradske blagajne pogoduje prepuštanju kormila špekulantskim interesima.
Zahtjevne zagrebačke “preskočene” lokacije
Rastom povijesnih gradova u 20. stoljeću, pa tako i Zagreba, brojni pretežno industrijski i nekolicina vojnih kompleksa zatekli su se unutar tkiva, sada središnjih prostora gradova., Većina industrijskih objekata koja se trenutno vodi unutar neke od kategorija zaštite u Registru kulturnih dobara zajedno s ukupnosti tvornica izgrađenih nakon drugog svjetskog rata zadržava svoju proizvodnu funkciju duboko u period nakon društvenih promjena 1990-tih. Osim vječno postojeće teme i potencijala Paromlina ili nijemog podsjetnika na volumen nedovršene Sveučilišne bolnice, urbanističko promišljanje grada nije se susrelo s komunalno opremljenim, potpuno izgrađenim i odjednom praznim prostorima napuštenih tvornica koje počinju obilježavati gradski pejzaž nakon galopirajućih tranzicijskih i privatizacijskih procesa.
U Zagrebu je u posljednjih petnaestak godina regeneriran ili obnovljen, parafrazirajući eufemizme za uspješno realizirane investicije u brownfielde, velik broj “preskočenih” prostora. Oni namjenom ulaze u raspon od novih stambenih naselja u bivšoj vojarni u Španskom i svinjogojskoj farmi u Sesvetama, preko pretežno poslovne izgradnje uz Radničku cestu ili pak nebrojenih poslovno-stambenih kompleksa na mjestu bivših proizvodnih pogona diljem grada. Većina ovih konverzija ipak spada u jednostavnije kategorije A i B prema gorenavedenoj CABERNET klasifikaciji.
Preostale lokacije, a njihov broj i dalje raste, poput prošle godine zatvorene Tvornice olovaka Zagreb, mahom se nalaze u zahtjevnoj C kategoriji. Kombinacija nekoliko procesa trajno zamrzava status gradskih brownfielda. Očigledno, ekonomska kriza zaustavlja investicije i dosta projekata ostaje u raznim fazama pripreme. Razni statusi zaštite koji su uvijek u ovisnosti o fizičkom stanju građevina barem privremeno, a često i trajno onemogućavaju građevinsko raspolaganje imovinom. Veličina pak predmetnih zona poput za Zagreb nerješivog kompleksa Gredelja ili o europskim sredstvima ovisnog kampusa na Borongaju sljedeća su prepreka. Konačno, zbog planirane javne namjene tržišno neisplativi Paromlina i dalje čeka svoj red.
Spomenuta pat-pozicija u jednakoj mjeri pogađa brownfielde u privatnom vlasništvu poput bivših tvornica Vesna, TEŽ i Nada Dimić kao i gradske komplekse klaonice u Heinzelovoj, postrojenja Janko Gredelj i bivše tvornice Sljeme u Sesvetama. Bilo u osluškivanju buđenja tržišne potražnje i oportunih uvjeta kreditiranja bilo u gradskom iščekivanju investicija u portfelj gradskih projekata, jasno je da su nužni novi i inkluzivniji modeli razvoja ovih lokacija.
Gradski projekti, strategije i registri
Krajnjom operacionalizacijom zagrebačkog GUP-a kojom on postaje alat isključivo “realnog” i “mogućeg”, a ne i konceptualnog promišljanja grada, planiranje zahtjevnih tema svedeno je na procedure gradskih projekata. Većina gradskih brownfielda tako pripada ovoj planerskoj kategoriji. Ona je osmišljena kao sustav izuzeća od često za ambiciozniji razvoj grada prerigidnog GUP-a. Operativno ona znači samo isticanje njihove važnosti i potencijala za grad, budući da plan ne sadrži nikakve smjernice za daljnji razvoj gradskih projekata. Kako se postojećim alatima ne mogu domisliti i riješiti, ključni brownfieldi, oni su tako GUP-om doslovno preskočeni.
Izmještanjem iz plana oni su uzdignuti na stratešku razinu gdje se razrađuju njihovi programi i priprema dokumentacija za eventualnu realizaciju. Unatoč nekritičnoj proliferaciji gradskih projekata unutar aktualnog sustava planiranja, oni predstavljaju mjesto gdje je u teoriji omogućeno inovativno i nekonvencionalno promišljanje. Njima se može omogućiti nadilaženje kako ograničenja gradskih budžetskih resursa u provođenju revitalizacije ovih prostora, kao i zauzimanje aktivnije uloge u kanaliziranju investicija ili pak uključivanja javnosti u promišljanje grada. Gradska planerska tijela u ovom procesu bi trebala zadržati nedvosmislenu zadaću provođenja javnog interesa u domeni prostorne reprodukcije grada.
Sustavnim smanjivanjem gradskih prihoda u sprezi s rastućim brojem neaktivnih i ruševnih vrijednih gradskih lokacija raste pritisak za njihovu monetizaciju gdje se u jednokratnoj prodaji vidi dragocjena prilika krpanja proračunskih rupa. S druge strane politički pritisak da se postigne vidljivosti odabranih projekata koje je moguće realizirati ili da se odustane od inicijativa čija realizacija zahtijeva opći politički konsenzus i nadilaženje okvira trajanja mandata zadržava promišljanje kompleksnih gradskih brownfielda u vječnom stadiju pripreme. Ovisno o političkom ili budžetskom trenutku ova priprema poprima ili oblik dobronamjernih no neprovedivih studija i projekata ili umatanja u nekretninske portfelje kojima se snube investitori. Implikacije ovakvog raspolaganja imovinom najzornije se očituju u sukcesiji prijedloga namjena za lokaciju Paromlina: 1980. Dom radničkog pokreta i revolucije, 1988. Tehnički muzej ili Hrvatski državni arhiv, 1990. Zgrada Muzeja suvremene umjetnosti, 1998. hotel, 2006. stambena i poslovna namjena, 2010. Gradsko kupalište i zaključno 2014. Gradska knjižnica.
Jedna od osnovnih prepreka sustavnom bavljenju ovom temom je nepostojanje (makar ne javno dostupnog) registra brownfield lokacija. Da ovo nije izoliran zagrebački problem svjedoči i prvi spomen potrebe uvođenja ovog tipa inventarizacije i valorizacije tek u prošlogodišnjoj Strategija prostornog razvoja RH. Jedino ovakvom bazom podataka, koja je po objavljenom planu javne nabave pokrenuta prošle godine, moguće je u potpunosti sagledati rasprostranjenost i veličinu “preskočenih” lokacija i među njima izuzeti prioritete razvoja grada od onih koji će se razvijati po u tom trenutku aktualnim tržišnim modelima. Mogućnost ovog tipa usmjeravanja može smanjiti pritisak na stvarne strateške gradske projekte i omogućiti kvalitetnu i postupnu pripremu njihovog privođenja svrsi.
Privremeno korištenje kao alternativa nepostojećim investitorima
Opetovano kritizirana brojnost zagrebačkih gradskih projekata prema primjerima europske dobre prakse mogla bi ustupiti mjesto nekolicini tema kojima se pristupa krajnje studiozno i koje se razrađuju i pripremaju neovisno o dnevnopolitičkim zahtjevima. Uz jasnu političku podršku koja mora nadići za ovako složene projekte prekratak vremenski okvir četverogodišnjih mandata potrebna je i podrška javnosti koja treba biti uključena u sve faze pripreme, planiranja i provedbe projekta. Oni moraju biti utemeljeni na neovisnim i stručnim ekspertizama te popraćeni adekvatnim promjenama ili prilagodbama planerske i zakonske regulative. Naravno, realizacija ovako opsežnih projekata nije moguća bez uključivanja raspona privatnih dionika čija uloga, međutim, treba biti jasno određena i zadržana unutar okvira prethodno javno definiranog i opće prihvaćenog javnog interesa. Zaključno, provođenje izrađenih strategija i projekata moraju pratiti namjenski od grada osnovane agencije ili poduzeća koja pak uključuju najširi raspon stakeholdera: od predstavnika grada, investitora, banaka do predstavnika građana i civilnog društva.
U izostanku ove razine konsenzusa i sa sviješću o okolnostima aktualne pat-pozicije koju najbolje sublimira prostranstvo Gredelja čija se budućnosti svim kreativnim klasterima unatoč čini previše složena da bi se i ozbiljno promišljala treba razmotriti i druge taktike kada postojeće strategije nisu djelotvorne. Umjesto mirenja s pasivnom ulogom trgovca vlastitim resursima ili odlaganja početka izgradnje vlastitih kapaciteta u smjeru aktivnog upravljanja gradskim nekretninama, grad bi mogao prepoznati i potencijale sustava takozvanog “slabog planiranja”. Razvijajući koncepte kritičke urbane teorije, i radeći na pionirskim radovima o potencijalima privremenog korištenja poput Urban Catalysta, Lauren Andres vidi u periodima ekonomskih kriza, podiskorištenosti gradskih prostora i stagnaciji u razvoju, a popraćeno izostankom strategije i ciljeva, kao i koordinacije dionika u procesima urbanog razvoja potencijal za istraživanje i poticanje privremenog korištenja.
Suprotno naglasku na trajnosti, stabilnosti, linearnosti i kontroli koju koristi “masterplanning” kao suprotnost “slabom planiranju”, privremeno korištenje nudi inovativne, fleksibilne i bottom-up pristupe revitalizaciji brownfield prostora koji nisu ograničeni kriterijima profitabilnosti. Na ovaj način se gradu nude novi javni i inkluzivni sadržaji, usporava ili u potpunosti uklanja propadanje građevina i gubitak vrijednosti ovih lokacija, osiguravaju radna mjesta, te se blagotvorno utječe na okolni gradski prostor. Naravno, osnovna prijetnja vitalnosti ovih procesa uz neminovni oporavak tržišta nekretnina i pokretanje gentrifikacijskih procesa koje se hrane ovakvim inicijativama je nametanje klasičnog top-down pristupa nauštrb dionika koji su inicirali i održavali ove promjene. Nekolicina europskih primjera konstruktivnog pomirivanja ovih dvaju pristupa i evolucija privremenog korištenja u različite oblike trajne prisutnosti možda je dovoljan razlog za testiranje i ovakvih modela razvoja brownfielda.
ObjavljenoObjavljeno
